울산 무거동 아파트 투자 첫걸음! 1차 임장에서 본 핵심 정리

최근 아파트 투자를 다시 시작하기 위해 시드머니를 모으고 있다. 얼마 모이지는 않았지만, 지금까지 모인 시드로 투자할 수 있는 곳을 최대한 물색 후 투자 예정이다. 

요즘 부동산 시장이 냉랭하다. 서울 위주로 부동산 거래가 살아나는 분위기고 지방은 부동산 분위기가 냉랭하다. 

투자 시드가 충분히 있다면, 그 지역의 랜드마크, 신축 위주로 편하게 투자할텐데 현실은 항상 그렇지 못 한 경우가 많은 것 같다. 

지난 2월 말, 투자 후보 지역 중 하나인 울산을 다녀왔다. 1박 2일 일정이었고, 울산이 생각보다 많이 크고 아이와 함께하는 임장이어서, 투자처로 눈여겨 보고 있는 주요 지역 위주로 다녀왔다. 

다녀온 지역 중 눈여겨 보았던 단지와 동네 분위기 위주로 정리를 해 본다. 

 

1. 울산 남구 무거동 주요 단지 정리 

 

1) 울산 옥현 주공 1단지 

오전 11시경 도착했는데, 단지 안에 주차공간이 많이 부족해보였다. (울산이 전반적으로 아파트 단지 내 주차되어 있는 차가 많이 보이긴 했다.) 보통 11 시면 사람들이 일하러 가는 시간인데, 추측건데 출근을 통근버스로 해서 혹은 야간 근무자들의 차 정도로 추측해 보았다. 내가 살고있는 대구는 낮에는 아파트 단지에 차가 많이 있는 아파트가 그닥 많지 않기 때문에 생소한 풍경이었다. 

단지 동간거리는 나쁘지 않았지만, 단지 관리가 깔끔하게 되고 있다는 느낌은 받지 못 하였다. 

 

2) 울산 옥현 주공 2단지

주공1단지 맞은편에 있는 아파트, 단지 내 언덕이 살짝 있다. 아파트 배치가 구조적으로 1단지보다 깔끔한 느낌이고, 옥산초로 아파트 뒷문을 통해 통학할 수 있다. 5분내 학교 도착 가능한 거리이다. 

 

3) 옥현 으뜸마을 주공 3단지 

 

개인적으로 무거동에서 내가 산다면, 가장 살고싶은 단지였다. 아파트 내부 단지에서 월계초등학교로 바로 진입 가능하다. 

아파트 단지도 널찍해서 동간거리도 넓고 좋았으며, 세 주공 단지 중 도보환경도 가장 좋았다. 

1,2단지 보다 분위기가 밝고, 아이들도 많이 뛰어놀고 있었다. 주로 보이는 연령층은 아이들 아니면 연령대가 높은 노년층이었다.

 

 

상가가 매우 잘 형성되어 있는 편은 아니었다. 메이저 커피 브랜드나, 외식 브랜드도 많이 부족한 모습이긴 했다. 

그래도, 자연드림이 입점해 있는 것, 그리고 맘스터치 같은 아이들이 좋아하는 브랜드가 있는 점, 학원이 건물마다 한두개씩 꾸준히 있는 점 등은 이 동네 아이들을 위한 수요가 어느정도 있음을 말해주는 것 같다. 길거리에 주차된 자동차가 많아서 울산 전반적으로 주차공간이 부족한가 생각했다.  

 

4) 무거 한신 휴플러스 

옥산초를 지나, 살짝 걷다가 언덕을 올라가야 아파트로 진입할 수 있다. 전용 34평만 있고, 신축이라 그런지 매매가가 주변 아파트 중 가장 비싸다. 로얄동은 101동으로 보이고, 지하주차장이 있다. 학교를 바로 옆에 끼고 있다는 점에서 한신휴플러스도 초품아라고 할 수 있을 것 같다. 놀이터에 놀고있는 아이들이 있었다. 지상에 주차공간이 있지만, 넉넉하지는 않아보였다. 아파트 관리도 매우 잘하고 있다는 느낌 보다는 효율적으로 최소한으로 하고 있다는 느낌이었다. 

 

 

2. 무거동 전반적인 느낌 정리

전반적으로 동네가 조용했다. 젊은 층의 사람들 보다는 아주 어린 아이들이나, 노년층이 많이 보였다. 아파트 단지 내 주차공간이 절반 이상은 차 있었다. 바로 옆 울산대가 있는 등 대학로 옆 동네인데, 조용하니 마치 대구의 경북대 근처 아파트 단지들을 보고있는 듯 했다. 무거동 아파트 매매가나 전세가는 울산 신정동이나 옥동에 비해 매우 저렴한 편이다. 전세가율도 80%대로 투자 가능 금액 내에도 들어온다. 다만, 입지 면에서 얼마나 가치가 있는가는 조금 미지수이다. 울산 무거동과 비교하게 될 다른 지역이 더 입지적으로 가치가 있다면, 그 지역으로 투자를 할 수도 있을 것 같다. 즉 금액적 저평가라고 해서 무작정 무거동 아파트에 투자하게 될까? 여기에 대한 답은 아직은 노 인것 같다. 

그리고 지나가다가 부동산 앞에 붙어있는 매매 전세 정보들을 대강 봤을 때, 매매에 비해 전세가 턱없이 부족했다. 물론 부동산 사장님들과 더 세세하게 이야기 나누어봐야 더 정확히 알겠지만.. 이것은 1) 매매 후 전세로 매매가가 오를 때 까지 전세자 받기는 쉬울 수 있겠다. 싶었고, 2) 내가 매매할 때는 매매 물건이 너무 많아서 값을 조금 싸게 내 놓아야 매도가 빨리되겠다 싶은 생각도 들었다. 

 

 

 

3. 첫 타 지역 임장 후 , 앞으로의 투자 공부 방향과 방법론에 대하여 생각해보다. 

내가 살고 있는 대구 이외 의 지역으로 자발적으로 투자를 위해 임장을 다녀온 경험은 이번이 처음이다. 임장은 다녀와서가 더 중요하다고 하던데, 확실히 아직은 임장 후 다녀온 자료나 느낌을 정리하는게 바로바로 되지 않았던 점은 내가 아직 투자자로서 정보 수집과 정리에 역량이 부족하다는 점을 방증하는 것 같다. 임장은 2월 말 다녀왔는데, 불과 2주가 지난 지금 부동산 시장이 더 얼어붙은 것 같다. ( 정확히는 지방 구축에...) 무거동도 2주 전 보다 전세가율이 더 높아졌다. 매전갭이 5천만원 안쪽으로 들어오는 물건들도 찾아볼 수 있을 것 같다. 그냥 확 지를까.. 하는 생각도 들지만 리스크나 내가 견뎌내야 할 언덕을이 어떤 것들이 있는지 아직은 파악이 되지 않아서 그럴 수는 없다. 울산 보다 좀 더 입지면으로 가치가 있는 지역 ( 서울을 입지 1번으로 보았을 때, 서울 근처의 경기도나 서울 하급지 ) 와 비교해 보아야 겠다. 는 생각이 든다. 다음 임장지로는 경기도로 타겟을 잡아보고 울산과 비교평가 해 보아야 겠다.